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released September 28, 2019

易居论坛就房企告别高杠杆高利润时代建言献策

　　中新网上海新闻9月28日电 中国主要城市9月以来楼市成交量下降，“金九银十”失约，刚刚落幕的易居论坛就房企告别高杠杆高利润时代建言献策。

　　房企应以产品和服务取胜

　　出席论坛的开发商、中介代理商和研究机构等专业人士认为，目前房企销售压力较大，融资环境趋紧，若继续采取高杠杆、高负债的策略风险很大，依赖土地红利躺着赚钱的时代已经过去，未来只有以优质的产品和良好的服务取胜。

　　上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，最近中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，实质强调了“房住不炒”的政策精神。中国正处城镇化发展阶段，房地产行业已从以往超常规的快速暴涨变为更稳定、更有质量的发展。房地产市场将由增量转变为以存量为主，从开发转向全过程增值服务为主，房企盈利模式也从开发销售的一次性收益转向以租金等现金流收益为主。对此，房企应努力提升运营质量，求得稳定发展。

　　弘阳集团总裁蒋达强总结明年的策略是“看平形势、看淡行业、看轻驱动、看重能力”。目前房企投资项目的评判标准为流动性占首位，其次是安全性，最后才求收益性。高杠杆和高负债很危险，实现高周转是能力，房企要有定力、努力、耐力，并以更大的努力去提升产品品质和服务来吸引客户。

　　在仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳看来，房企依赖土地红利躺着赚钱的机会已经过去，提高产品品质和服务才是生存之道。未来办公、商业和租赁住宅等以现金流形式收益的物业服务行业可能出现商机。。

　　谨慎应对融资收紧销售困难

　　世茂集团财务中心副总监戴娟披露，今年5月以来，银行开发贷、信托、境内外发债等房地产行业的融资渠道纷纷收紧，近日私募股权基金对房地产投资限制更严。在融资持续收紧的环境下，房企尤其是高杠杆的房企需要谨慎应对。今年以来世茂集团拿地以收并购为主，在环北京区域、粤港澳大湾区积极拿地，积极看好有规划利好区域的房地产市场。

　　易居营销上海公司常务副总经理陈广颖介绍，受益于长三角一体化上升为国家战略，今年华东区域一枝独秀、销售情况好于预期。在上海市场，市中心楼盘的销售情况普遍好于郊区，但高端楼盘销售今不如昔，近期一些大企业推盘节奏加快，有的项目持续拿证，预计四季度房企推盘还会加快。

　　关注明年下半年时间窗口

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭系统分析了当前房地产市场形势：从政策面看，今年下半年略偏紧。资金面在短期调控和中期防风险双重因素叠加下，房地产融资全面收紧。今年1-8月的土地市场，全国房企土地购置面积同比大幅下降25.6%。土地成交溢价率和地价房价比也显示土地市场泡沫正在慢慢退去。但就新开工面积数据而言，目前仍是同比正增长状态，这也意味着未来一年新房供应还将增加。

　　今年上半年成交火热的苏州市在9月18日推出的8块土地拍卖中，4块以底价成交，3块低溢价率，还有1块流拍，充分反映了该地房地产调控升级后市场重归冷静平稳。

　　他认为，目前中国的房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速，还没有拖累经济；如该增速数值倒转，楼市政策面才可能有所转松。从市场短周期运行趋势看，应格外关注明年下半年的时间窗口。

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